Le Haut Comité de la Stabilité Financière (HCSF) a publié, en décembre 2020 puis le 27 janvier 2021 des recommandations relatives à l'octroi des crédits immobiliers résidentiels en France. Son objectif, proposer un "assouplissement contrôlé" des conditions d'octroi pratiquées par les établissements de crédit. A cette occasion, des indicateurs essentiels dans l'évaluation de la solvabilité des emprunteurs ont été revus et des définitions rappelées.

  1.  Recommandation n°1 : Le taux d'effort des emprunteurs de crédit immobilier ne doit pas excéder 35 % :

En premier, il est important de ne pas confondre taux d’endettement et taux d’effort :

Le célèbre ratio de 33 % devenu 35 % est un taux d’effort et non d’endettement.

 

Le taux d’endettement est le poids représenté par l’ensemble des engagements financiers en cours sur l’année d’un emprunteur par rapport à ses revenus totaux sur un an (revenus nets imposables). Ce taux sera notamment utilisé dans l’appréciation des situations de surendettement et de rachat de crédits.

Le taux d’effort lui, est la part des charges financières dans les revenus totaux. Il peut se calculer mensuellement ou annuellement. 

Comment les établissements prêteurs pratiquent-il pour apprécier la solvabilité des emprunteurs ?

Les établissements prêteurs vont se baser sur le taux d’effort en prenant en compte dans son calcul les autres charges pérennes que pourrait avoir l’emprunteur (et/ou le co-emprunteur) telles que des pensions alimentaires, des loyers sur d’autres biens, …

Mais ceci, outre l’examen sur la faisabilité de l’opération, la situation globale financière et professionnelle des emprunteurs, est-ce une évaluation suffisante ?

Non, il est indispensable de parler aussi de la notion de reste à vivre qui permettra de juger des revenus disponibles pour l’ensemble des charges courantes d’un ménage (alimentation, habillement, transports, impôts éventuels, …). Ce reste à vivre est d’autant plus pertinent lorsqu’il est rapporté au nombre de personnes du foyer.

Illustrons ces définitions par un cas concret :

Un jeune ménage, avec un enfant, a besoin d’un crédit immobilier de 150 000 euros, sur 25 ans, représentant des charges mensuelles de 660 euros, pour acquérir un logement plus grand.

Par ailleurs ce ménage, vient d’obtenir un prêt consommation sur deux ans pour l’achat d’électroménager, montant 1 800 euros, charges mensuelles 80 euros.

Ils disposent annuellement d’un revenu net imposable de 26 400 euros (2 200 euros/mois).

Par ailleurs, ils sont redevables d’une pension alimentaire de 120 euros/mois pour l’un de leurs parents.

Le taux d’endettement:

  • Le calcul : 150 000 + 1 800 = 151 800/26 400 = 5,75
  • Cet indicateur montre que ce couple a des engagements financiers qui représentent l’équivalent de 5 années ¾ de revenus annuels.

Le taux d’effort:

  • Revenus mensuels : 2 200 euros
  • Revenus mensuels disponibles : 2 200 – 120 (pension alimentaire) = 2080 euros
  • Charges financières mensuelles :
  • 660 euros (nouveau prêt immobilier) + 80 euros (prêt à la consommation) = 740 euros
  • Le calcul du taux d’effort : 740 euros/2070 euros = 35 %

Le reste à vivre mensuel :

  • Le calcul : 2 080 euros (le revenu disponible) – 740 euros (les charges financières) = 1 340 euros
  • Le reste à vivre par personne (ménage avec un enfant) 1 330/3 = 446 euros
  1. Recommandation n°2 : la durée de certains crédits peut, sous certaines conditions, aller jusqu'à 27 ans :

La durée d'amortissement des crédit ne doit pas excédée 25 ans. Cependant, la durée de différé d'amortissement (au maximum 2 ans) peut s'ajouter à celle-ci lorsque la date d'entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à la date d'octroi du crédit. Il s'agit des opérations de construction, de vente en l'état futur d'achèvement ou d'achat avec un programme important de travaux (agrandissement, rénovation énergétique,...) représentant au moins 25 % du coût total de l'opération.

  1. Recommandation n°3 : Assouplissement de la marge de flexibilité à disposition des prêteurs :

Une partie de leur production pourra déroger aux limites recommandées. Cette marge de flexibilité pourra aller jusqu'à 20 % du montant de la production trimestrielle de nouveaux crédits (hors renégociations, rachats et regroupements de crédits). Au moins 80 % de cette marge sera destinées aux financements accordés aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30 % réservée aux primo-accédants.

 

Ces recommandations feront l'objet d'un suivi dans leur mise en application.